Marktwaarde versus herbouwwaarde in Spanje
Uw woning aan de Spaanse kust kan een hoge verkoopwaarde hebben door de ligging, het uitzicht of de waarde van het perceel. Maar welk bedrag is relevant wanneer u het gebouw wilt verzekeren tegen schade?
Marktwaarde en herbouwwaarde zijn verschillende begrippen. Ontdek waarom u bij een Spaanse opstalverzekering niet automatisch de aankoopprijs of de geschatte verkoopprijs als verzekerd bedrag moet gebruiken.
Wat is het verschil tussen marktwaarde en herbouwwaarde?
De marktwaarde is de waarde die uw woning op de vastgoedmarkt vertegenwoordigt. De herbouwwaarde is de waarde die volgens de toepasselijke waarderingsmethode relevant is om het verzekerde gebouw te herstellen of opnieuw te bouwen.
Bij de marktwaarde spelen onder andere de locatie, de grond, het uitzicht en de vraag naar vergelijkbare woningen een rol. Bij de herbouwwaarde gaat het juist om het gebouw en de kosten om dat gebouw opnieuw te realiseren.
Wat de woning op de markt waard is
De geschatte verkoopwaarde, beïnvloed door bijvoorbeeld grond, uitzicht, ligging, vraag en aanbod en de staat van het pand.
Wat herbouw van het gebouw kost
De kosten die volgens de verzekeringsmethode relevant zijn om de verzekerde opstal te herstellen of opnieuw te bouwen.
Wat in uw polis is opgenomen
Het bedrag dat voor het gebouw is verzekerd. Controleer of dit aansluit bij de juiste waarderingsmethode en woninggegevens.
U hoeft bij schade aan het gebouw niet opnieuw de locatie of grond te kopen, maar u moet wél rekening houden met de kosten voor herstel of herbouw van de verzekerde opstal.
Marktwaarde en herbouwwaarde van een Spaanse woning naast elkaar
Beide waardes hebben een ander doel. Een vastgoedtaxatie geeft daarom niet automatisch antwoord op de vraag welk bedrag u voor de opstalverzekering moet opgeven.
| Onderwerp | Marktwaarde | Herbouwwaarde |
|---|---|---|
| Belangrijkste vraag | Wat is de woning op de vastgoedmarkt waard? | Wat is relevant voor herstel of herbouw van het gebouw? |
| Grond | De waarde van het perceel kan meetellen. | De grondwaarde is niet de waarde van het te herbouwen gebouw. |
| Ligging en uitzicht | Kunnen grote invloed hebben op de verkoopwaarde. | Marktpremies voor uitzicht tellen niet als zodanig mee; plaatselijke bouwkosten kunnen wel relevant zijn. |
| Vraag en aanbod | Kunnen de verkoopprijs sterk beïnvloeden. | Niet hetzelfde als de feitelijke kosten van herbouw. |
| Bouwkwaliteit | Kan bijdragen aan de verkoopwaarde. | Is relevant voor de kosten van herstel of herbouw. |
| Doel | Bijvoorbeeld verkoop, aankoop of vastgoedwaardering. | Onder meer de waardering van de verzekerde opstal. |
De verzekeraar kan spreken over continente, valor de reconstrucción en suma asegurada. Die termen gaan over verschillende aspecten van het gebouw en de verzekering. Controleer steeds de precieze definities in uw eigen polis.
Waarom telt een duur perceel niet automatisch mee bij de herbouwwaarde?
Stel dat u een villa aan de Costa Blanca bezit op een perceel met uitzicht over de Middellandse Zee. De grond en de aantrekkelijke ligging kunnen belangrijk zijn voor de verkoopwaarde.
Als het gebouw ernstig beschadigd raakt, hoeft u de grond normaal gesproken niet opnieuw aan te kopen om het gebouw te herstellen. Daarom wordt de waarde van de grond bij de gebruikelijke berekening van de herbouwwaarde van de opstal niet meegenomen.
Een woning met zeezicht
Zeezicht kan de marktwaarde verhogen. Dat vormt op zichzelf geen bouwonderdeel dat na een schade opnieuw moet worden gemaakt.
Een groot of bijzonder perceel
Een ruim of aantrekkelijk gelegen perceel kan waardevol zijn. De perceelwaarde is iets anders dan de kosten voor herbouw van het huis.
De plaats van de werkzaamheden
De ligging kan wél praktische gevolgen hebben voor bouwkosten, bijvoorbeeld door bereikbaarheid, lokale tarieven en de benodigde werkzaamheden.
Dezelfde woning op twee verschillende locaties
Twee bouwkundig vergelijkbare woningen kunnen een sterk verschillende marktwaarde hebben. Hun herbouwkosten hoeven daardoor niet in dezelfde verhouding uiteen te lopen. De concrete herbouwkosten kunnen wel per regio en project verschillen.
Een villa in Spanje: hoe kunnen de bedragen uiteenlopen?
Onderstaand voorbeeld laat alleen het verschil tussen waardebegrippen zien. Het is geen taxatie, offerte, actuele bouwkostenraming of advies over het verzekerde bedrag van een echte woning.
De geschatte marktwaarde van de complete villa inclusief het perceel en de aantrekkelijkheid van de locatie.
Een uitsluitend ter illustratie gekozen waarde voor herbouw van het gebouw. Dit bedrag is niet afgeleid van een actuele prijs per vierkante meter.
Welk bedrag hoort dan in de opstalverzekering?
Niet automatisch de € 650.000 uit dit voorbeeld en ook niet zonder verdere beoordeling de genoemde € 380.000. Eerst moet duidelijk zijn welke onderdelen zijn verzekerd, welke waarderingsmethode de verzekeraar gebruikt en wat voor de werkelijke woning een passend verzekerd bedrag is.
Welke gegevens zijn relevant om de herbouwwaarde te beoordelen?
De relevante waarde van de opstal hangt niet alleen af van het aantal vierkante meters. Voor een verzekeringsraming kunnen ook het woningtype, de constructie, de afwerking en bijzondere onderdelen van het eigendom van belang zijn.
Type woning
Appartement, geschakelde woning, vrijstaande villa of een ander gebouwtype.
Bebouwde oppervlakte
Controleer de juiste bebouwde oppervlakte en hoe terrassen, garage of bijgebouwen worden behandeld.
Constructie en materialen
De bouwkwaliteit, constructie en afwerking kunnen invloed hebben op de herstelkosten.
Installaties en voorzieningen
Denk aan vaste technische installaties en andere onderdelen die volgens de polis tot de opstal behoren.
Aanbouw en renovatie
Een uitbreiding of ingrijpende verbouwing kan de relevante waarde van het gebouw veranderen.
Polisdefinities
Controleer welke onderdelen en herstelkosten in het gekozen opstalbedrag zijn opgenomen.
Een gemiddelde vierkantemeterprijs kan niet zonder meer worden toegepast op iedere woning. Bij een luxe villa, een appartement met gezamenlijke verzekering of een woning met bijzondere bouwkenmerken kan een specifiekere waardering nodig zijn.
Wat gebeurt er als u uw Spaanse woning voor te weinig verzekert?
Wanneer het verzekerde bedrag lager is dan de voor de verzekering relevante waarde van het gebouw, kan sprake zijn van onderverzekering. In het Spaans heet dit infraseguro.
Artikel 30 van de Spaanse verzekeringswet bevat een evenredigheidsregel: bij onderverzekering kan een gedekte schadevergoeding worden verminderd in verhouding tot het deel waarvoor het verzekerde belang is verzekerd.
De waarde waarmee de schade volgens de toepasselijke polisregels wordt vergeleken.
In dit voorbeeld is het gebouw voor de helft van de relevante waarde verzekerd.
Wat betekent dat bij een gedeeltelijke schade?
Bij een gedekte schade van € 20.000 kan toepassing van de evenredigheidsregel in dit fictieve voorbeeld leiden tot een vergoeding van € 10.000, vóór eventuele andere polisvoorwaarden of eigen risico’s.
€ 20.000 × (€ 200.000 ÷ € 400.000) = € 10.000
Artikel 30 staat toe dat verzekeraar en verzekeringnemer de toepassing van de evenredigheidsregel contractueel uitsluiten. Laat daarom nakijken wat in uw eigen polis is afgesproken.
Officiële bron: Ley 50/1980, artikel 30 .
Krijgt u meer uitgekeerd wanneer u de volledige marktwaarde verzekert?
Nee, niet automatisch. Een schadeverzekering is bedoeld om de verzekerde schade te vergoeden, niet om de verzekerde door een schadevoorval financieel te verrijken.
De Spaanse verzekeringswet bevat regels voor situaties waarin de verzekerde som aanzienlijk hoger is dan de waarde van het verzekerde belang. Artikel 31 bepaalt onder meer dat bij schade de daadwerkelijk veroorzaakte schade wordt vergoed.
Een ontoereikend bedrag
Kan gevolgen hebben voor de schadevergoeding als de evenredigheidsregel van toepassing is.
Een onnodig hoog bedrag
Geeft geen automatisch recht op uitbetaling van dat volledige bedrag en kan tot onnodige premie leiden.
Een correct beoordeeld bedrag
Sluit aan bij de verzekerde onderdelen, de juiste woninggegevens en de gehanteerde polisregels.
Laat eerst beoordelen welk bedrag voor de opstalverzekering relevant is. Controleer tegelijkertijd welke schadeoorzaken en onderdelen daadwerkelijk zijn verzekerd.
Is de waardering anders voor een appartement dan voor een vrijstaande villa?
De uitgangspunten voor de herbouwkosten kunnen verschillen doordat een appartement deel uitmaakt van een groter gebouw, terwijl een vrijstaande villa eigen bouwdelen en buitenvoorzieningen kan hebben.
Controleer de verzekering van de comunidad
Bij een appartement kan een gezamenlijke verzekering bestaan voor het gebouw en gemeenschappelijke delen. Vraag welke bouwdelen via die polis zijn verzekerd en welke bescherming u voor uw eigen appartement aanvullend nodig heeft.
Breng het complete eigendom in kaart
Controleer welke delen van het huis en eventuele garage, bijgebouwen of buitenvoorzieningen tot de verzekerde opstal behoren. De waarde van het perceel blijft iets anders dan de te verzekeren herbouwkosten.
Hoort een zwembad bij de opstal?
Dat hangt af van de polis. Controleer afzonderlijk of het zwembad en de technische installaties zijn opgenomen en welke verzekerde bedragen en beperkingen daarvoor gelden.
Hoort de waarde van uw meubels bij de marktwaarde of bij de herbouwwaarde?
Voor de woningverzekering is het belangrijk om de verzekerde opstal en de verzekerde inboedel afzonderlijk te beoordelen. In Spaanse polissen worden vaak de termen continente en contenido gebruikt.
Het gebouw
De constructie, vaste onderdelen en andere bouwdelen die volgens uw polis tot de verzekerde opstal behoren.
Uw bezittingen
De meubels, apparatuur, kleding en andere bezittingen die volgens de polis onder de inboedel vallen.
Tel de waarde van uw volledige inboedel daarom niet zonder meer op bij het bedrag voor de herbouw van het gebouw. Laat bepalen welke onderdelen onder welke polisdefinitie vallen.
Lees ook: hoe bepaalt u de waarde van uw inboedel in Spanje? →Wanneer moet u de verzekerde waarde opnieuw laten controleren?
Een correct bedrag bij de aankoop of het afsluiten van de polis is niet automatisch voor onbepaalde tijd actueel. De woning kan veranderen en ook de kosten die relevant zijn voor herbouw kunnen wijzigen.
Na een verbouwing
Controleer de waarde na een ingrijpende renovatie, uitbreiding of wijziging van de afwerking.
Na een aanbouw
Nieuwe woonruimte, een extra garage of een bijgebouw kan aanpassing vereisen.
Bij een oude polis
Laat periodiek bekijken of de opgegeven gegevens en de gehanteerde waardering nog aansluiten.
Bij overstappen
Vergelijk niet alleen de premie maar ook de definities en de verzekerde bedragen.
Dat verschilt per polis. Controleer of de verzekerde waarde wordt aangepast, volgens welke methode en of een eerdere onjuiste opgave van woninggegevens daardoor daadwerkelijk is opgelost.
Hoe helpt MCS bij het beoordelen van de waarde van uw woning?
MCS Verzekeringen is een verzekeringsmakelaar. MCS kan uw woon- en leefsituatie in kaart brengen en offertes en polisvoorwaarden van verschillende verzekeraars vergelijken.
Daarbij kan worden gekeken naar de opgegeven woninggegevens, de verzekerde opstal en inboedel en de waarderingsregels van de betreffende verzekering. Voor complexe of bijzondere gebouwen kan een aanvullende deskundige waardering nodig zijn.
Uw woning bespreken
Onder meer het woningtype, de ligging, bouwkenmerken en eventuele renovaties worden in kaart gebracht.
Waarden onderscheiden
MCS kan met u bespreken waarom marktwaarde, opstal en inboedel niet hetzelfde zijn.
Voorwaarden vergelijken
Naast de premie zijn de verzekerde bedragen, dekkingen en polisbeperkingen relevant.
Persoonlijke begeleiding
MCS helpt u de beschikbare mogelijkheden en de benodigde woninggegevens te begrijpen.
Laat MCS uw woninggegevens en verzekeringsmogelijkheden beoordelen.
Geef de kenmerken van uw woning en uw gewenste bescherming door via het offerteformulier.
Meer over de verzekering en waarde van uw Spaanse woning
Veelgestelde vragen over marktwaarde en herbouwwaarde in Spanje
Wat is het verschil tussen marktwaarde en herbouwwaarde?
De marktwaarde is de waarde van de woning op de vastgoedmarkt. Herbouwwaarde heeft betrekking op de relevante kosten om het verzekerde gebouw te herstellen of opnieuw te bouwen volgens de waarderingsregels van de polis.
Moet ik mijn huis in Spanje voor de volledige verkoopwaarde verzekeren?
Niet automatisch. De verkoopwaarde kan grondwaarde en marktfactoren omvatten die niet hetzelfde zijn als de herbouwkosten van het gebouw. Laat het passende opstalbedrag afzonderlijk beoordelen.
Waarom is de herbouwwaarde vaak lager dan de marktwaarde?
De grondwaarde en bijvoorbeeld een aantrekkelijk uitzicht kunnen sterk bijdragen aan de marktwaarde, terwijl die factoren niet als zodanig opnieuw gebouwd hoeven te worden. De precieze verhouding verschilt per woning.
Kan de herbouwwaarde hoger zijn dan de verkoopwaarde?
Dat is mogelijk, bijvoorbeeld wanneer de kosten voor herstel of herbouw hoog zijn in verhouding tot de prijs die de woning op de markt kan opbrengen. Ga daarom niet uit van een vaste verhouding tussen beide waardes.
Wordt de waarde van de grond meeverzekerd?
De grondwaarde wordt bij de gebruikelijke waardering van de te herbouwen opstal niet meegerekend. De grond hoeft bij beschadiging van het gebouw niet opnieuw te worden aangekocht.
Is de aankoopprijs van mijn woning geschikt als opstalbedrag?
Niet zonder verdere beoordeling. De aankoopprijs kan afwijken van zowel de actuele marktwaarde als de relevante kosten van herstel of herbouw.
Wat gebeurt er wanneer de opstal te laag is verzekerd?
Bij onderverzekering kan de evenredigheidsregel van artikel 30 van de Spaanse verzekeringswet van toepassing zijn. Die regel kan de vergoeding voor een gedekte schade verminderen. De wet staat toe dat partijen de toepassing ervan uitsluiten. De eigen polis blijft bepalend.
Heeft het zin om het huis voor een veel hoger bedrag te verzekeren?
Een hoger bedrag geeft niet automatisch recht op een hogere schadevergoeding. De Spaanse verzekeringswet bevat regels over oververzekering en vergoeding van de werkelijk geleden schade.
Is de waardering van een appartement anders dan die van een villa?
Een appartement kan deel uitmaken van een gebouw met een gezamenlijke gebouwenverzekering. Een villa kan eigen bijgebouwen of bijzondere buitenvoorzieningen hebben. Controleer per woning welke bouwdelen zijn verzekerd en hoe die zijn gewaardeerd.
Moet ik het zwembad bij de herbouwwaarde optellen?
Dat hangt af van de verzekeringspolis. Laat beoordelen of het zwembad en de installaties onderdeel zijn van de verzekerde opstal of afzonderlijk moeten worden opgenomen.
Moet ik de waarde van mijn inboedel bij de opstal optellen?
Opstal en inboedel worden doorgaans afzonderlijk gewaardeerd. Controleer welke zaken volgens uw polis tot continente of contenido behoren en welk bedrag voor elk onderdeel is verzekerd.
Wanneer moet ik de herbouwwaarde opnieuw laten beoordelen?
Bijvoorbeeld na een ingrijpende verbouwing, een uitbreiding, bij het afsluiten van een nieuwe polis of wanneer de woninggegevens en de eerdere waardering mogelijk verouderd zijn.
Kan MCS helpen bij het vergelijken van woningverzekeringen?
MCS kan uw woninggegevens en verzekeringswensen in kaart brengen en mogelijkheden van verschillende verzekeraars vergelijken. Voor bijzondere of complexe woningen kan een afzonderlijke bouwkundige waardering nodig zijn.
Officiële bronnen over woningwaardering en verzekering
Laat MCS uw woning en verzekerde bedragen beoordelen
Heeft u uw huis verzekerd op basis van de aankoopprijs? Of weet u niet of het huidige opstalbedrag aansluit bij de herbouwwaarde? Bespreek uw woninggegevens en verzekeringsmogelijkheden met MCS Verzekeringen.
